محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن
کیوسک خبر ـ در شرایطی که حل بحران تامین مسکن افراد بدون خانه، از دغدغه‌های دولت سیزدهم است و تقریبا راه‌حل ساده‌ای با توجه به افت شدید قدرت خرید وجود ندارد، به تازگی سرپرست بانک مسکن، وعده پرداخت وام ۴ میلیارد تومانی مسکن را داده که البته ۱۵ سال دریافت خواهد کرد. اما با این روش‌ها و این‌گونه سیاست‌ها و با توجه به این‌که قیمت مسکن تصمیم به ایست ندارد و صعودی است، نمی‌توان جوانان را خانه‌دار کرد. مگر بعد از ۱۵ سال این وام ۴ میلیارد تومانی چقدر ارزش دارد که بتوان روی آن حساب باز کرد. فکر می‌کنم صندوق جوانان قبلا هم شکست خورده بود. این صندوق برای ۲۰ سال قبل بود که گفته می‌شد پس‌انداز کنید و ۱۵ سال بعد به شما وام می‌دهیم و خانه می‌خرید. بعد ۱۵ سال بعد آن‌قدر مسکن گران شده بود که دیگر آن وام به هیچ دردی نمی‌خورد. به نظر من این یک نوع جمع کردن پس‌انداز مردم است و نوعی ترفند دولتی است تا پول مردم را جمع کنند به این امید که ۱۵ سال بعد وام بگیرند. حالا قیمت خانه چقدر می‌شود و ۴ میلیارد تومان چه نسبتی از قیمت خانه است و به چه دردی می‌خورد، بماند. این‌گونه اقدامات اصلا هیچ تاثیری در بازار مسکن ندارد، چون ربطی به شرایط الان هم ندارد و ۱۵ سال بعد قرار است اثر خود را بگذارد. فقط قرار است نقدینگی را جمع کند. این بیشتر یک ابزار پولی برای جمع کردن نقدینگی است؛ تا این‌که برای حل مساله بخش مسکن. البته این روش جمع کردن نقدینگی هم درست نیست، چون این منابع که به بانک می‌آید، باز دوباره بانک‌ها این نقدینگی را به افراد دیگر وام می‌دهد. صرفا ابزاری است که بانک‌ها بتوانند پس‌انداز مردم را جمع کنند و در مقابل آن، وام بدهند. اصلا راه‌حل مسکن‌دار کردن جوانان دیگر در بخش مسکن نیست. تا زمانی که مردم روز به روز فقیرتر می‌شوند و درآمد سرانه حقیقی به شدت در حال کاهش است و رشد اقتصادی منفی است، امکان این‌که مردم را خانه‌دار کنید، وجود ندارد. شما فرض کنید سهم وام افزایش پیدا کند یا اصلا زمین را مجانی کنید. حالا زمین مجانی شود، خودشان می‌گویند هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ۱۰ میلیون تومان شده است. یک آپارتمان ۱۰۰ متری با این رقم یک میلیارد تومان تمام می‌شود؛ بدون قیمت زمین و عوارض شهرداری. حالا فرض می‌کنیم نصف این عدد را هم وام بدهند. قسط این ۵۰۰ میلیون تومان وام، عملا بالای ۱۰، ۱۲ میلیون تومان در ماه می‌شود. سوال این‌جاست که کدام قشر از دهک‌های درآمدی توان پرداخت قسط ۱۰، ۱۲ میلیون تومانی را دارند!؟ کسی که ماهانه ۱۰، ۱۲ میلیون تومان بخواهد وام پرداخت کند، باید درآمدی دو برابر این قسط داشته باشد. یعنی حداقل ۲۵، ۲۶ میلیون تومان درآمد داشته باشد که بتواند ماهانه ۱۰، ۱۲ میلیون تومان قسط دهد. چه کسی این درآمد را دارد؟ عملا می‌رسیم به دهک‌های ۸ و ۹ به بالا، یعنی دهک‌های پایین که اصلا چنین درآمدی ندارد. بر این اساس، نه با تامین زمین مجانی و نه با تامین وام و اعتبار، تا زمانی که مردم به این صورت فقیر شدند، امکان این‌که مسکن‌دار شوند، وجود ندارد. بازار مسکن هم به سمت بازار مسکن غیررسمی می‌کشد و گسترش بازار غیررسمی مسکن و بدمسکنی و حاشیه‌نشینی. این‌گونه ما چند سال آینده خواهیم دید که فقر گسترده سکونتی در پهنه‌های بسیار عقب مانده و حاشیه‌ها ایجاد شده است. پرداخت وام ۴ میلیارد تومانی مسکن فقط یک شوخی است و تا زمانی که درآمد سرانه حقیقی و رشد اقتصادی تغییر نکند، امکان اصلاح شرایط در حوزه مسکن وجود ندارد. البته نه رشد اقتصادی یکی، دو درصدی در سال و به این بنازیم. تا زمانی که رشد اقتصادی پایدار بالای ۵، ۶ درصد به صورت چند سال مداوم و پایدار اتفاق نیفتد، برگشت به شرایطی که مردم بتوانند خانه بخرند، وجود ندارد. فعلا و در حال حاضر تنها راه این است که دولت به سمت بهبود شرایط برود و در این حالت هم باید مردم یک مقداری از استانداردهای سکونتی پایین‌تر بیایند، یعنی قوانین شهرسازی را یک مقدار تعدیل کنند که مردم امکان خرید خانه داشته باشند. در ۱۰ سال گذشته ۵۰ درصد قدرت خرید مردم از بین رفته است. این ۵۰ درصد برای این‌که برگردد، خیلی سخت است. نرخ رشد اقتصادی طی ۱۰ سال گذشته تقریبا صفر بوده است و طبق آمار و اطلاعات مرکز پژوهش‌های مجلس که ۳۴ درصد درآمد سرانه حقیقی کاهش پیدا کرده است. این را گسترش دهید، می‌بینید ۵۰ درصد قدرت خرید کاهش پیدا کرده است. حالا درآمد سرانه اگر بخواهد به سال ۹۰ بازگردد، چند درصد باید سالانه رشد داشته باشیم و چند سال طول می‌کشد؟ با رشد اقتصادی ۵، ۶ درصدی، ۱۴، ۱۵ سال طول می‌کشد که به شرایط سال ۹۰ بازگردیم. رشد اقتصادی ۵، ۶ درصد در سال، شرط لازم است. شرط کافی این است که قواعد شهرسازی را یک مقدار ساده‌تر و سهل‌تر کنند و استانداردها را پایین‌تر بیاورند. بعد هم اگر رشد اقتصادی پایدار ادامه پیدا کرد و ۱۵، ۲۰ سال ادامه پیدا کرد و دیگر منفی نشدیم، آن زمان می‌توانیم بگوییم دیگر روی استانداردها فکر کنیم.