مهدی روانشادنیا-کارشناس اقتصاد مسکن

تحولات بازار مسکن سال ۱۳۹۸ با هیچ یک از ۳۰ سال گذشته قابل مقایسه نیست. تغییرات و نوسانات شاخص ها خیلی از پارامترهای سری زمانی و سیگنالهای بنیادین تحلیلی را در نوردیدند.غیر قابل پیش بینی بودن روندهای سال ۱۳۹۸ مختص بازار مسکن نبود و بازار سرمایه به عنوان یک بازار موازی خلاف خیلی از پیش بینی‌ها بود، اما بازار مسکن رفتار به مراتب پیچیده‌تری از خود نشان داد.اگر چه به نظر می رسد با خارج کردن پارامتر ارزش برابری پول ملی و نوسانات بازار ارز از تحلیلها مقداری تحلیلها ساده‌تر می شود، اما رفتار قیمتی بازار حتی در شرایط بیماری کرونا در اسفندماه گزاره عجیب بودن رفتار بازار مسکن سال ۱۳۹۸ را تایید می کند.برای ارائه دادن نمایی مناسب از وضع احتمالی بازار مسکن سال  ۱۳۹۹  لازم است به سوالاتی در مورد سال ۱۳۹۸ پاسخ دهیم.این سوالات عبارتند از اینکه منشا اصلی و دلایل تغییر رویه بازار در دوره پس از آذر ۱۳۹۸ با دوره ابتدای تابستان تا آذر ۱۳۹۸ چه بودند؟ پیک های رشد قیمتی اردیبهشت، آذر و اسفند چگونه توجیه می شوند؟ میزان همبستگی وضعیت منطقه ای و میانگین تعداد معاملات چقدر است؟ سرمایه گذاران، سوداگران یا مصرف کنندگان، کدامیک نقش تعیین کننده‌تری در نوسانات بازار داشتند؟ توزیع کشوری این تحولات چگونه بوده است؟ چه رابطه‌ای بین کاهش تعداد  پروانه های ساختمانی صادره و تعداد معاملات می تواند وجود داشته باشد؟ و دهها سوال دیگر.از طرف دیگر، ابهامات زیاد فنی به خصوص از نظر اپیدمیولوژیک، تحلیل آثار اقتصادی کرونا را بسیار دشوار می کند.دشواری تحلیل تحولات بازار مسکن در کنار بیماری ای که تمام دنیا را مبهوت خود کرده، ابهام بازار مسکن سال ۱۳۹۹ را دو چندان می کند.رشد شاخص بورس، علامت قابل توجه دیگری برای هر تحلیلگر بازار خواهد بود.هفت نتیجه را از محتمل ترین سناریوها برای آینده این بازار باید دانست و افزود ابتدا باید گفت پیش بینی در بازار فعلی بسیار دشوار و هوای تحلیلگران بازار مسکن ابری است. دوم اینکه احتمال نوسانات و یا کاهش ارزش پول ملی، اتکا به عدد اسمی قیمتها را گمراه کننده خواهد کرد.سوم، تنوع جغرافیایی، متراژی و سایر شاخصه های مرتبط با الگوی عرضه و تقاضا در بازار مسکن، ضعف تحلیلهای متکی بر میانگین‌ها و بدون در نظر گرفتن ذات ناهمگن این کالا را آشکار می کند. چهارم اینکه اگرچه در مورد روند قیمتها ابهامات زیاد است، اما احتمال اینکه تعداد معاملات سال ۱۳۹۹ همچون سال ۱۳۹۸ رویکرد کاهشی داشته باشد زیاد است.در عین حال سقفهای مقاومتی مهمی بر افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن در این سال وجود دارند، که می توانند قیمت ها را در محدوده تورم عمومی حفظ کنند.ششم، تنها در صورت حمایت های تسهیلگرانه و حتی مداخله دولت و بانکها، مقررات زدایی و بهبود فضای کسب و کار، ساخت و ساز و عرضه مسکن می تواند وارد روند افزایشی شود. در غیر این صورت شکاف عرضه و تقاضا به خصوص در واحدهای منطبق با الگوی مصرف تشدید خواهد شد.توان خرید متقاضیان هفتمین مولفه تاثیر گذار بر رفتار بازار خواهد بود .محدودیت قدرت خرید مصرف کنندگان، معاملات را بیش از پیش به سمت فایلهای با عمر بنای بیشتر، کوچکتر و در مناطق مصرفی تر هدایت خواهد کرد.با توجه به سیگنالهای مبهم و بعضا متناقض تکنیکال و بنیادین بازار مسکن سال ۱۳۹۹ واژه ای فراتر از رکود تورمی برای توصیف شرایط لازم خواهد داشت.