قیمت مسکن در کل کشور، به‌ویژه در کلان‌شهرها، طی بازه زمانی سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲ رشدی ۱۰ برابری به خود دیده و ضرب‌آهنگ این افزایش بســیار سریع‌تر از افزایش درآمد خانوارهای دهک‌های پایینی و میانی بوده است.
خرید مسکن ملکی برای مسکن اولی‌ها(مستاجران و جوانان) حتی خانوارهای پردرآمد دشوارتر از همیشه شده است. پرش‌های نرخ ارز در دهه ۹۰، رشد نقدینگی در اقتصاد کشور به علت کسری بودجه و انتظارات سه عامل اصلی افزایش نرخ تورم در دهه ۹۰ بوده است. علیرغم کاهش نرخ باروری و کاهش بعد خانوارها، متوسط هزینههای مسکن به تبعیت از تورم افزایشی بوده و شیب افزایش هزینههای مسکن از سال ۹۷ بیشتر از گذشته بوده است.
شاخص قیمت
در آبان ماه ۱۴۰۳ شاخص قیمت مصرف‌کننده خانوارهای کشور به عدد ۲۷۹٫۵ رسیده است که نسبت به ماه قبل، ۲٫۸ درصد افزایش، نسبت به ماه مشابه سال قبل، ۳۲٫۵ درصد افزایش و در دوازده‌ماهه منتهی به ماه جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل، ۳۳٫۱ درصد افزایش داشته است.
تورم نقطه‌به‌نقطه خانوارهای کشور
منظور از تورم نقطه‌به‌نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. در آبان ماه ۱۴۰۳ تورم نقطه‌به‌نقطه خانوارهای کشور، ۳۲٫۵ درصد بوده است؛ یعنی خانوارهای کشور به‌طور میانگین، ۳۲٫۵ درصد بیشتر از آبان ماه ۱۴۰۲ برای خرید یک مجموعه کالاها و خدمات یکسان، هزینه کرده‌اند. تورم نقطه‌به‌نقطه آبان ماه در مقایسه با ماه قبل، ۰٫۹ واحد درصد افزایش داشته است. در آبان ماه ۱۴۰۳ بیشترین رشد شاخص متعلق به گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها (۳۹ درصد) و کمترین افزایش متعلق به گروه دخانیات با (۲۴ درصد) رشد است.
تورم ماهانه خانوارهای کشور
منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت، نسبت به ماه قبل است. در آبان ماه ۱۴۰۳ تورم ماهانه خانوارهای کشور برابر ۲٫۸ درصد بوده و تورم ماهانه گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها برابر ۳٫۱ درصد است که نسبت به تورم ماهانه بالاتر است. همچنین نرخ تورم سالانه کشور در پایان آبان ماه ۱۴۰۳ به عدد ۳۳٫۱ درصد رسیده و بیشینه رشد تورم سالانه متعلق به استان اصفهان (۳۶٫۱ درصد) و کمترین رشد تورم متعلق به استان سیستان و بلوچستان (۲۳٫۲) درصد است.
تحلیل تورم گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها
گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها با دارا بودن ضریب اهمیت ۳۶٫۱۱ بیشترین وزن را در جهت محاسبه شاخص کل قیمت به خود اختصاص داده است. همچنین ضریب اهمیت بخش مسکن به‌عنوان یک زیرشاخص در گروه مذکور ۳۳٫۹۶ است. با توجه به افزایش هزینههای زندگی و ورود تورم به کانال ۴۰ درصد در سال‌های اخیر سهم مسکن از سبد هزینههای خانوار افزایش یافته است به‌گونه‌ای که ضریب اهمیت شاخص (مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها) از ۳۲٫۳۶ در سال ۱۳۹۰ به ۳۶٫۱۱ در آبان ماه ۱۴۰۳ رسیده است. همچنین سهم هزینههای مسکن از کل سبد هزینه ۳۷ درصد در آبان ماه ۱۴۰۳ بوده است.
خانوارهای دهک‌های کم‌درآمد در بده بستان برای بیشینه کردن مطلوبیت خود در شرایط کاهش درآمد حقیقی، ناگزیر کیفیت سکونت خود را کاهش داده‌اند. درحالی‌که دهک‌های برخوردارتر در مواجهه با افزایش هزینۀ سکونت، آزادی عمل مناسب‌تری برای حفظ یا ارتقای سکونت در سبد هزینههای خود نشان داده‌اند.
سهم هزینههای مسکن از سبد هزینههای خانوارها:
روند سهم هزینههای مسکن به تفکیک خانوارهای شهری و روستایی بیانگر آن است که هم‌زمان با رشد نرخ تورم در کشور سهم هزینههای مسکن از سبد هزینههای خانوارها نیز افزایش یافته است به‌گونه‌ای که عدد این شاخص در پایان سال ۱۴۰۲ برای خانوارهای شهری ۴۲٫۴ و برای خانوارهای روستایی ۲۱٫۶ درصد برآورد شده است. این در حالی است که متوسط بُعد خانوارها اعم از خانوارهای شهری و روستایی در طول دهه ۹۰ کاهشی بوده است. تحلیل دادههای مربوط به سهم هزینههای مسکن در سبد خانوارها بیانگر آن است که بیشترین هزینه خانوارها متعلق به بخش مسکن است.
نسبت هزینه خالص مسکن به کل هزینههای خانوار شهری برحسب استان – سال ۱۴۰۲
سهم هزینههای مسکن در سبد خانوارهای شهری استان تهران ۵۶ است این در حالی است که در سطح کشور، هر خانواده شهری ۴۲٫۵ درصد درآمد خود را به تامین مسکن اجاره‌‌‌ای اختصاص می‌دهد. طی سال‌های اخیر به شکل مستمری بر این سهم افزوده شده است؛ غیرقابل حذف بودن تامین سرپناه اجاره‌‌‌ای باعث شده تا بخش قابل‌توجهی از مردم برای تامین هزینه سرپناه مجبور به حذف بخشی از هزینههای رفاهی خود یا مهاجرت اجباری به حاشیه شهرها شوند. در این شرایط کنترل تورم عمومی و تورم مسکن راهکار فروکش تورم اجاره و درنتیجه تعدیل سهم هزینه مسکن در سبد هزینههای خانوار است.
درحالی‌که در سال ۱۴۰۱، ساکنان استان تهران ۵۱درصد درآمد خود را صرف اجارهبها می‌‌‌کردند؛ این رقم در سال ۱۴۰۲ به رقم بی‌‌‌سابقه ۵۶ درصد رسید. همچنین متوسط سهم هزینه مسکن از کل درآمد خانوارهای شهرنشین در کل کشور از ۳۸٫۱ درصد در سال ۱۴۰۱ به ۴۲٫۴ درصد در سال ۱۴۰۲ رسید. این در حالی است که حداکثر میزان استاندارد سهم هزینه مسکن در سبد خانوار بر اساس تعریف جهانی (هبیتات) ۳۰ درصد است. وفق گزارش مرکز آمار ایران ساکنان ۱۵ استان از ۳۱ استان کشور بیش از ۳۰ درصد درآمد خود را صرف تامین هزینه مسکن می‌کنند.
در شرایط کنونی هر خانواده شهری در ایران به‌طور متوسط ۴۲٫۴ درصد از درآمد خود را صرف تامین مسکن (اجارهبها) می‌کند. این سهم در میانه دهه ۹۰ به کانال ۳۰ درصدی وارد شد؛ و در سال ۹۶ به ۳۳درصد رسید. از سال ۱۳۹۷ به بعد به شکل مستمر بر این سهم افزوده شد؛ به‌گونه‌ای که در سال ۱۳۹۹ سهم اجارهبها در سبد هزینههای خانوار شهری در سطح کشور به ۳۷ درصد رسید. این سهم در سال ۱۴۰۰ برابر ۳۶ درصد، در سال ۱۴۰۱ برابر ۳۸٫۱ درصد و در سال ۱۴۰۲ برابر ۴۲٫۴ درصد بود.
از سال ۱۳۹۷ و هم‌زمان با شوک‌های بازار ارز، بازار مسکن کشور با جهش‌‌‌های پی‌‌‌درپی قیمتی مواجه شد، تداوم این رویه باعث شده تا به شکل مستمری بر سهم هزینه مسکن در سبد خانوار افزوده شود. در عین حال نرخ تورم از سال ۲۷ درصد در ۱۳۹۷ به ۴۱ درصد در پایان سال ۱۴۰۲ رسید. در شرایطی که تورم اجارهبها تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است؛ بنابراین رشد سهم هزینه اجارهبها در سبد خانوار ایرانی‌‌‌ها معلول این دو عامل بود. این در حالی است بخشی از تقاضای بالقوه برای مسکن به دلیل کاهش روند ازدواج از بین رفته است. وفق گزارش مرکز آمار ایران تعداد ازدواج از ۸۲۹,۹۶۸ فقره در سال ۱۳۹۱ به ۴۸۱,۳۵۹ فقره در پایان سال ۱۴۰۲ رسیده است بدین معنی که تقاضای بالقوه مسکن بیش از ۴۳ درصد نسبت به ابتدای دهه ۹۰ کاهش یافته است.
جهش قیمت مسکن طی سال‌های اخیر باعث شده تا به شکل مستمری بر متقاضیان اجاره خانه در سطح کشور افزوده شود و به‌این‌ترتیب مستاجران با بحران هزینه تامین سرپناه مواجه باشند. درواقع تورم تاریخی مسکن بخشی از متقاضیان احتمالی خرید خانه را از این بازار خارج کرده و روانه بازار اجاره کرده است و این موضوع نیز در افزایش سهم اجارهبها در سبد مصرف خانوار اثرگذار شده است.
هزینه مسکن چالشی جدی برای ساکنان کلان‌شهرها
دادههای مرکز آمار از سهم درآمد مردم شهرهای مختلف در هزینه تامین مسکن نشان از آن دارد که اغلب ساکنان کلان‌شهرها بیش از ساکنان شهرهای کوچک‌تر با چالش تامین هزینه مسکن مواجه هستند. درحالی‌که خانوارهای نقاط شهری استان تهران ۵۵٫۸ درصد از درآمد خود را صرف تامین هزینه مسکن می‌کنند؛ این رقم برای استان فارس برابر ۴۸٫۸ درصد و برای خانوارهای شهری استان البرز ۴۴٫۷ درصد بود. همچنین ساکنان استان اصفهان در سال ۱۴۰۲ برابر ۳۸٫۹ درصد درآمد خود را صرف تامین مسکن کردند؛ این رقم برای خراسان رضوی ۳۶٫۵ و برای آذربایجان شرقی برابر ۳۳٫۸ درصد بود. در میان استان‌‌‌های دارای کلان‌شهر؛ ساکنان استان‌‌‌های خوزستان و کرمانشاه، سهم محدودتری از درآمد خود را صرف تامین هزینه مسکن می‌کنند. این رقم برای ساکنان استان کرمان برابر ۱۹٫۳ درصد و برای ساکنان استان کهگیلویه و بویراحمد ۱۸٫۵ درصد است.
متوسط هزینه تامین مسکن برای ساکنان نقاط شهری استان تهران ۵۸٫۸ درصد اعلام شده است. یقیناً شهر تهران وضعیت به مراتب بغرنج‌‌‌تری دارد. تامین مسکن ضرورتی غیرقابل جایگزین برای مردم تلقی می‌شود؛ بنابراین بخش عمده‌‌‌ای از ساکنان شهرهای مختلف ایران و به‌خصوص ساکنان کلان‌شهرها چاره‌‌‌ای جز تطبیق شرایط زندگی با رشد سهم اجارهبها از کل درآمد خود ندارند. برای خانوارهایی که امکان تمدید و تامین اجارهبها وجود ندارد، مهاجرت به مناطق ارزان‌تر امکان‌پذیر می‌شود. در چنین شرایطی در بده- بستان بین سایر هزینه‌ها و هزینههای مسکن، خانوارها یا مجبور به کاهش سایر بخش‌های هزینه‌ای مثل خوراک، بهداشت، آموزش، تفریح و … و یا مهاجرت به مناطق ارزان‌تر می‌شوند. بدیهی است در صورت انتخاب راه دوم کیفیت زندگی و رفاه خانوارها کاهش یافته و نارضایتی‌ها افزایش می‌یابد. لذا با عنایت به افزایش سهم هزینههای مسکن در سبد خانوارها چنانچه سیاست‌گذاری درستی در این زمینه انجام نشود، مساله مسکن به یک بحران اجتماعی تبدیل خواهد شد.
تهیه و تنظیم: دکتر اسداله الوندی زاده
منابع و مأخذ:
- سازمان برنامه و بودجه کشور، شاخص‌های کلان اقتصادی و اجتماعی کشور، آبان ماه ۱۴۰۳
- مرکز آمار ایران، گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده، آبان ۱۴۰۳
- سایت دادههای سری زمانی بانک مرکزی
- سایت سازمان ثبت احوال کشور
- الوندی زاده، اسداله (۱۴۰۲)، بررسی عوامل اثرگذار بر قیمت تمام شده مسکن در کلان‌شهرهای ایران با تاکید بر متغیرهای اعتباری، فصلنامه برنامه‌ریزی منطقه‌ای سایت اتاق بازرگانی، صنایع و معادن ایران، گزارش تحلیل اقتصاد کلان، تورم و راهکارهای مهار آن، آبان ۱۴۰۳
https://www.kioskekhabar.ir/?p=253200
