قانون ساماندهی بازار زمین و اجاره مسکن که از اردیبهشت ۱۴۰۳ ابلاغ شد، با هدف کنترل نرخ اجاره‌بها و حمایت از مستأجران به تصویب رسید. این قانون با ارائه مشوق‌های مالیاتی و تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها، درصدد مهار فشارهای اقتصادی است. اما آیا این قانون به درستی اجرایی خواهد شد و می‌تواند جلوی سودجویی در بازار مسکن را بگیرد؟

به گزارش کیوسک خبر؛ در بحبوحه فشارهای اقتصادی و تورم بی‌سابقه، مستأجران از جمله اقشاری هستند که بیشترین آسیب را متحمل شده‌اند. قانون جدید ساماندهی بازار زمین و اجاره مسکن، که در اردیبهشت ۱۴۰۳ به تصویب رسید، قصد دارد با تنظیم مقرراتی نظیر تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها و مشوق‌های مالیاتی، به حمایت از مستأجران بپردازد. با این حال، بسیاری از کارشناسان همچنان نسبت به ضمانت اجرایی این قانون تردید دارند.

طبق آخرین آمار منتشرشده، بیش از نیمی از خانوارهای شهری و یک‌چهارم خانوارهای روستایی ایران مستأجر هستند. این وضعیت در شرایطی است که اجاره‌بها در کلان‌شهرها و حتی شهرهای کوچک، سهمی سنگین از هزینه‌های خانوار را تشکیل می‌دهد. در تهران، برای مثال، اجاره یک واحد ۲۷ متری در خیابان ولی‌عصر تا مهرماه ۱۴۰۳ با مبلغ رهن ۲۰۰ میلیونی و اجاره ماهانه ۱۵ میلیونی همراه است. این رقم‌ها باعث شده تا دولت به فکر دخالت در بازار مسکن و تنظیم اجاره‌بها بیفتد.

مشوق‌های مالیاتی؛ فرصتی برای کاهش فشار اجاره‌بها

یکی از مهم‌ترین ابزارهای تشویقی که در قانون جدید در نظر گرفته شده، تخفیف‌های مالیاتی برای موجرانی است که به قانون پایبند باشند. طبق ماده ۱ این قانون، درآمد ناشی از اجاره تا سقف معافیت مالیات بر درآمد حقوق، برای سرپرستان خانوار مشمول تخفیف ۱۰۰ درصدی مالیاتی می‌شود. همچنین، موجرانی که قراردادهای دو یا سه‌ساله امضا کنند، به ترتیب از تخفیف‌های ۷۰ و ۱۰۰ درصدی بهره‌مند خواهند شد.

این قانون برای حمایت از خانواده‌های پرجمعیت نیز مشوق‌هایی در نظر گرفته است؛ موجرانی که واحدهای مسکونی خود را به خانواده‌های با سه فرزند یا بیشتر اجاره دهند، از تخفیف ۱۰۰ درصدی مالیات بهره خواهند برد. با این حال، برخی کارشناسان معتقدند که این مشوق‌ها در شرایط تورم بالا نمی‌تواند به تنهایی بازار اجاره را کنترل کند.

چالش‌های اجرای قانون

اجرای این قانون با ابهامات زیادی همراه است. برخی از کارشناسان معتقدند که تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، به دلیل عدم ضمانت اجرایی، نمی‌تواند موجران را به رعایت قانون وادار کند. بازار مسکن، مانند بسیاری از بازارهای دیگر، بر اساس اصول عرضه و تقاضا تنظیم می‌شود و دستورات دولتی معمولاً نمی‌توانند تغییرات عمده‌ای در آن ایجاد کنند. برای کنترل موثر این بازار، باید تولید مسکن افزایش یابد.

علاوه بر این، دولت با چالش‌های دیگری نیز مواجه است. یکی از مواد این قانون تأکید دارد که موجران باید قراردادهای اجاره خود را در سامانه‌های ثبت معاملات املاک یا سامانه الکترونیک ثبت اسناد ثبت کنند. با این وجود، عدم ثبت این قراردادها ممکن است به قصد دور زدن سقف قانونی اجاره‌بها صورت گیرد. در این صورت، موجران از تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی محروم خواهند شد.

استفاده از تجربیات جهانی

در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، دولت‌ها نقش فعالی در حمایت از مستأجران ایفا می‌کنند. به گفته دکتر عباس اکبرپور، نایب‌رئیس انجمن نظام مهندسی کشور، دولت‌ها در این کشورها تسهیلات ویژه‌ای در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهند تا واحدهای مسکونی کوچک و مناسب برای مستأجران ساخته شود. این واحدها با نظارت دولت و در شرایط مناسب به مستأجران اجاره داده می‌شوند.

اکبرپور معتقد است که دولت ایران نیز می‌تواند از این تجربیات بهره‌برداری کند و با فراهم‌کردن شرایط مناسب برای ساخت مسکن اجاره‌ای، فشارهای اقتصادی بر مستأجران را کاهش دهد. وی تأکید می‌کند که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، دولت بخشی از هزینه اجاره مسکن را به عهده می‌گیرد و این روش می‌تواند به تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد کمک کند.

سیاست دستوری؛ پاسخگو یا ناکارآمد؟

محمود فاطمی عقدا، رئیس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، به انتقاد از رویکردهای دستوری در بازار مسکن پرداخته و تأکید می‌کند که مسکن یک کالای سرمایه‌ای با ریسک پایین است. او معتقد است که دولت‌ها نمی‌توانند بازار مسکن را با دستورات و مقررات کنترل کنند، زیرا این بازار تحت تأثیر عرضه و تقاضا عمل می‌کند.

فاطمی عقدا تأکید می‌کند که دولت باید تمرکز خود را بر تولید و عرضه بیشتر مسکن قرار دهد و سیاست‌های مدونی برای ساخت مسکن استیجاری ارائه کند. او معتقد است که شهرداری‌ها پتانسیل مناسبی برای همکاری در این زمینه دارند، اما تا به امروز از این ظرفیت به درستی استفاده نشده است.

آینده بازار مسکن؛ کدام راهکار موثرتر است؟

با وجود اینکه دولت تلاش می‌کند با تصویب قوانین جدید و مشوق‌های مالیاتی به کنترل بازار مسکن بپردازد، کارشناسان معتقدند که این اقدامات به تنهایی کافی نیست. افزایش تولید مسکن و استفاده از تجربیات جهانی می‌تواند به راه‌حل‌های پایدارتری برای مهار بحران مسکن منجر شود. در نهایت، تنها زمانی که عرضه مسکن به اندازه تقاضا باشد، می‌توان انتظار داشت که قیمت‌ها و اجاره‌بها تحت کنترل درآید.